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A partir do momento em que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estipulou que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado com base no valor real da transação imobiliária, em vez da avaliação de mercado do imóvel, que era uma prática comum adotada pelas administrações municipais em todo o país, inúmeros contribuintes começaram a buscar a restituição dos valores pagos em excesso ao governo local. No entanto, você está ciente de como proceder para obter uma compensação financeira?

Um especialista em planejamento patrimonial e negócios imobiliários, o Dr. Amadeu Mendonça, sócio-fundador da Tizei Mendonça Advogados Associados, aconselha o contribuinte a iniciar o processo formalmente através de uma solicitação administrativa para que o ITBI seja calculado de acordo com a decisão do STJ. Isso pode ajudar a evitar os custos e o tempo associados a disputas judiciais.

"Com frequência, as administrações municipais estabelecem um valor superior ao declarado na transação de venda como base para o cálculo do ITBI. Às vezes, esse valor está vinculado à base de cálculo do IPTU, mesmo que não haja amparo legal para tal procedimento", esclarece o Dr. Amadeu. "Apesar da resistência inicial por parte do poder público, muitas vezes conseguimos resolver essas questões de maneira administrativa. Essa abordagem tem proporcionado benefícios substanciais aos contribuintes", acrescenta Amadeu.

Em situações em que a solicitação administrativa é recusada, o contribuinte tem a opção de quitar integralmente o valor do imposto, que varia entre 2% e 3%, dependendo do município, e posteriormente buscar reparação por meio de um processo judicial. No entanto, o Dr. Amadeu enfatiza que a resolução por via administrativa é sempre mais vantajosa do que a litigação nos tribunais. "Caso a solução administrativa não seja possível, o contribuinte pode recorrer ao sistema judiciário em um prazo de até cinco anos", complementa o especialista.

Conforme orientado pelo advogado, o requerimento administrativo para contestar o valor cobrado deve ser protocolado junto à Secretaria de Finanças do município ou órgão equivalente. Em muitas localidades, já é possível fazer esse protocolo de forma eletrônica. "Se a negociação não obtiver êxito, o contribuinte tem duas alternativas: pagar a diferença e buscar a restituição na Justiça ou entrar diretamente com uma ação judicial para que o valor de cálculo seja reconhecido com base na decisão do STJ."

O ITBI é um dos três tributos que compõem a receita própria de mais de 5,5 mil cidades brasileiras. Para a Corte, a base de cálculo do ITBI deverá considerar o valor da transação imobiliária, e não a avaliação de mercado estabelecida pelas prefeituras. Um entendimento que amplia a segurança jurídica nas transações imobiliárias e evita arbitrariedades no cálculo do imposto.

“A utilização do valor de transação declarado como base de cálculo do ITBI evita distorções e contribui para a formalização das transações imobiliárias. Desta forma, os contribuintes se beneficiam com o cálculo mais justo e preciso do imposto”, destaca o advogado Amadeu Mendonça.

Para calcular adequadamente o ITBI, é fundamental considerar a alíquota do imposto vigente no município, que geralmente varia entre 2% e 3%. Depois de identificar essa alíquota, o contribuinte deve aplicá-la ao valor da transação imobiliária. Nesse sentido, se a alíquota do ITBI for de 2% e a venda do imóvel for de R$ 200 mil, o valor devido a título de imposto será de R$ 4 mil.